חותמת גומי או אחריות מקצועית? הסכנות שבעבודה עם מודד לא מוסמך

עבור היזם, הקבלן או בעל הקרקע, שורת המחיר היא תמיד פקטור משמעותי. כאשר מגיע אדם שמציג את עצמו כבעל ניסיון עשיר במדידה, מצויד במכשור מתקדם ומציע מחיר אטרקטיבי הנמוך משמעותית ממודד מוסמך, הפיתוי גדול. המחשבה הרווחת היא: "הוא יודע למדוד, הוא עבד שנים במשרד מדידה, ובסוף הוא מביא לי תוכנית עם חותמת של מודד מוסמך. אז מה זה משנה מי החזיק את המוט בשטח?"

התשובה היא שזה משנה הכל. ההפרדה הזו בין המודד בפועל לבין החותמת ("חותמת גומי") היא מתכון לאסון הנדסי, משפטי וכלכלי, שמתגלה בדרך כלל כשהכי מאוחר והכי יקר לתקן אותו.

להלן הסיבות מדוע "הזול" הזה עלול לעלות לכם ביוקר רב:

• הנתק בין השטח לנייר: מלכודת "הטלפון השבור"

כאשר אתם שוכרים מודד שאינו מוסמך אשר נעזר במודד חיצוני רק לצורך החתימה, אתם יוצרים נתק מסוכן בשרשרת האחריות. המודד החותם, שמשמש כ"חותמת גומי", לרוב לא ביקר בשטח. במקרה הטוב הוא מסתמך באופן עיוור על הנתונים שהביא לו המודד הלא-מוסמך לאחר שהעיף מבט חטוף במפה, ובמקרה הגרוע (והמצוי), למודד הפיראטי יש את החותמת של המודד המוסמך אצלו ביד והוא חותם איתה חופשי. בקרת איכות למפה?! אין צורך.

למה זה מסוכן?  מודד מוסמך שנמצא בשטח מפעיל שיקול דעת מקצועי הרבה מעבר לקריאת הקואורדינטות. הוא יודע לזהות אי-התאמות בין הגבולות הרשומים למצב בפועל, פלישות, או אלמנטים שדורשים התייחסות מיוחדת בתב"ע כגון סימון הפקעה. מפת מדידה דורשת גם שרטוט של גבול החלקה, נכון? ומה קורה אם גבול החלקה לא מוגדר בפשטות על ידי קואורדינטות ברשת ישראל החדשה? מה אם החלקה נוצרה בשנות ה-60 או ה-80? מה קורה אם היא מוגדרת ברשת קואורדינטות ישנה?  האם המודד שיודע למדוד בשטח גם יודע לבצע התמרה (טרנספורמציה) מדויקת במשרד? כנראה שלא. האם הוא יודע לשחזר את הגבולות שבמקור נקבעו בימי המנדט הבריטי? בטוח שלא!

קבלו דוגמה פשוטה:  מודד לא מוסמך מדד גדר קיימת בצורה טכנית מושלמת. המודד החותם חתם על המפה מבלי לראות את השטח ומבלי לבדוק את הרקע הקדסטרי לעומק. בדיעבד הסתבר שהגדר פולשת לשטח ציבורי או גרוע מכך – לשכן, דבר שמודד מוסמך היה מתריע עליו בזמן אמת. התוצאה: עיכוב בהיתר, דרישות להריסה ותביעות משפטיות. אבל היי, לא לשכוח שעל הדרך חסכתם 500 ₪…

•  מלכודת הרישום: תוכנית יפה שלא שווה הרבה בטאבו

רבים טועים לחשוב שמדידה מסתכמת בהכנת מפה טופוגרפית להיתר בנייה, אך זוהי רק ההתחלה. המטרה הסופית של כל פרויקט היא רישום הזכויות (הכנת פרצלציה ולאחריה בית משותף). כאן נחשפת החולשה הקריטית של המודד הלא-מוסמך.

הכנת תצ"ר (תוכנית לצורכי רישום) ואפילו הכנת מפת בעלות בסיסית שתשמש לתב"ע, דורשות ידע משפטי-מקצועי מעמיק ולא רק ידע תפעולי של מכשיר מדידה. מודד שאינו מוסמך לרוב אינו בקיא דיו בהנחיות המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) לרישום, ובטח שלא בהנחיות המורכבות של לשכת הפרצלציות. אז מלבד העובדה שהוא עלול לייצר מפה טופוגרפית די יפה שאינה "מתכתבת" עם הרקע הרישומי (הקדסטר), במידה והוא בכל זאת ינסה להכין עבורכם תצ"ר, מי אמר שהתוכנית שלו תוכל להירשם כשתגיעו לשלב הסופי? סביר להניח שבשלב הזה הוא פשוט "ייעלם", יעזוב אתכם וישלח אתכם למצוא מודד מוסמך כדי להתחיל את כל ההליך היקר הזה מחדש.

קבלו דוגמה נוספת:  המודד הפיראטי הכין מפה, הבית נבנה וכעת מגיעים לשלב הרישום. פתאום מתגלה שהבניין "יושב" לא נכון ביחס לגבולות החלקה הרשומים, כי המדידה הראשונית לא בוצעה על בסיס קדסטרי מדויק. התוצאה: אי אפשר לרשום את הבית בטאבו, ערך הנכס צונח ובעל הקרקע נתקע עם בית שפולש מעבר לגבולות המגרש או קווי הבניין. ומה קורה אם מדובר במגדל מגורים ולא בווילה אחת? הנזק הוא בלתי נתפס.

• אין עם מי לדבר ברגע האמת

מה עושים כשמתגלה טעות הנדסית? למשל, מפלס ריצוף (0.00) שנקבע לא נכון וגורם לבעיות ניקוז חמורות. את מי תתבעו? המודד הלא-מוסמך הוא "רוח רפאים" מבחינת החוק. אין לו רישיון לשלול ולרוב אין לו ביטוח אחריות מקצועית שמכסה נזקים בסדרי גודל כאלה. מצד שני, המודד המוסמך שחתם כ"חותמת גומי" ינסה להתנער מאחריות בטענה (מבישה ככל שתהיה) שהוא רק אישר את השרטוט ולא ביצע את המדידה בפועל. למרות שמבחינה חוקית החותם אשם, בפועל היזם מוצא את עצמו מנהל מרדף התשה משפטי מול שני גורמים שזורקים את האחריות מאחד לשני.

•  חוסר יכולת ללוות תהליכים מורכבים

פרויקט הנדסי הוא תהליך דינמי. הוא דורש הכנת מפות רקע, סימון כלונסאות ואישורן, בדיקת התאמה להיתר ולבסוף טופס 4 ותעודת גמר. מודד ש"עובד על החתימה של מישהו אחר" תלוי בחסדיו של אותו חותם בכל שלב ושלב. אם היחסים ביניהם עולים על שרטון, או אם המודד החותם מאבד את רישיונו או מחליט להפסיק לשתף פעולה, היזם נשאר תקוע באמצע הפרויקט עם מדידות שאף מודד אחר לא יסכים לאמץ. המעבר למודד מוסמך חדש באמצע פרויקט מחייב לרוב מדידה מחדש של הכל, דהיינו: עלות כפולה ומכופלת.

סיכום: המודד הוא שומר הסף של הנכס שלך

לא סתם אומרים שמודד נכנס ראשון לשטח (בעת ביצוע המדידה הראשונה לתכנון) ויוצא משם אחרון (בעת הכנת תצ"ר ורישומו). הבחירה במודד מוסמך, שמבצע את העבודה בעצמו או מפקח עליה באופן ישיר וצמוד במשרדו, היא לא בירוקרטיה מיותרת, אלא תעודת הביטוח של הפרויקט. כאמור, מודד מוסמך רואה את הנולד מהמדידה הראשונה ועד הרישום הסופי בטאבו.

אל תתפשרו על מישהו ש"יודע למדוד" ומשיג חתימה. שכרו את שירותיו של מי שיודע לקחת אחריות, מבין את ההשלכות הרישומיות של כל קו במפה, ומחזיק ברישיון וביטוח שמגנים עליכם. בסופו של יום, החיסכון הקטן בעלות המדידה בטל בשישים מול הנזק האפשרי של בניין שלא ניתן לרשום אותו כחוק.

המאמר מוגש באדיבות לשכת המודדים המוסמכים בישראל